近日，“上海多个小区1700多个门禁集体失效两个多月”一事引发广泛热议。这些门禁均为2017年浦东新区川沙新镇为老小区改造时所安装的“智慧门禁”，由一家企业安装并维护，而门禁失效的原因，是政府决定不再为这批门禁续保。
据了解，2017年川沙新镇将老旧小区技防改建列为实事项目，为全镇所有的老小区实施了楼道防盗门的升级改造，目的是提升老小区的“关门率”，减少入室盗窃等案件的发生。
一些小区的物业反映，当初在门禁改造时，并未经过听证会之类的程序，也没有让物业和居民参与，只收到通知要求配合企业进场实施改造。
川沙新镇城运中心称，门禁改造升级后，一直是政府与企业签约维保，给政府带来的负担也很重。一方面是每年的维保费用均由政府承担，财政压力大；另一方面来自于群众对维修服务的不满意，由于维保企业响应速度迟缓，产生了不少投诉，而这些投诉又需要政府部门处理，让政府处境被动。因此，这轮维保协议到期后，城运中心决定不再付费续保。
今年5月，川沙新镇更新的1717个门禁维保合同到期后，政府不再续签，不久后这些门禁将集体失效。铁门一旦关上，从外面便无法打开，目前只能将楼道门敞开，用石块抵着或用绳子拉上。
原本的惠民工程如今怎么成了新的隐患？在门禁安装和管理过程中存在哪些法律漏洞？新门禁设备如何才能不重蹈覆辙？《法治日报》记者就此采访上海市律协社会治理与社会矛盾化解专委会委员、上海市傅玄杰律师事务所书记袁方律师，听听他的专业解读！
1、此次门禁集体失效事件中，政府突然终止维保合同是导火索，政府以“财政压力”和“服务质量不佳”为由直接终止合同，是否合理？“智慧门禁”改造工程中，存在哪些法律瑕疵，应该建立怎样的门禁移交机制？门禁改造升级后，政府是否可以直接与企业签署维保合同？
答：小区门幢的防盗门及门禁系统属于该门幢的业主共有，且不论政府是否有权代表共有业主签署维保合同，单就政府以“财政压力”和“服务质量不佳”为由终止合同，要看该维保合同中是否约定了政府有相关的单方解除权。如果没有，终止合同不仅不合理，还有可能对维保单位构成违约。如果该合同涉及第三人利益，甚至还有可能构成侵权。
“智慧门禁”是一项惠民工程，“好事办好”还需遵循以下法律流程：首先，门幢的防盗门及门禁系统属于该门幢业主共有的设施设备，其更新、改造需要经各门幢的共有业主表决同意。其次，即便是政府出资，但业主大会代表全体业主作为产权方，还是要参与到政府与安装施工单位的协议中，变两方协议为三方协议。最后，设施设备的安装必然涉及后续维保，政府、施工单位以及业主大会应在三方协议中约定后续的维保责任人以及维保费用的列支。如此，则无需建立所谓的“门禁移交机制”。
2、政府认为，出资安装的门禁设施，其产权应该移交给所属门幢的居民们，维保费用也应该从小区的维修资金或公共收益中支出，至于日常的常态管理，物业责无旁贷。对此，物业应承担哪些管理责任？小区维修资金或公共收益应该如何合规使用？
答：根据法律规定，物业企业应按照物业服务合同的约定，为业主提供包括设施设备维修养护在内的相关服务。那么，物业是否责无旁贷，首先看合同签订时，该“门禁系统”是否已然存在？其次，看物业是否参与到政府与企业签署的维保合同之中，并约定了物业企业的相关义务？最后，看该小区的业主大会与物业企业是否就该“门禁系统”签订了物业服务合同的补充协议？
小区的维修资金应当用于物业共用部分的维修、更新和改造。其使用应由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。公共收益是指业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益，属于业主共有。其主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
由此可见，不论是维修资金，还是公共收益，都是属于业主共有，其使用都应由共有业主征询表决。不是物业，甚至都不是政府能决定的。
3、维保企业在合同终止后声称“不影响基本功能”，但实际因云端授权终止导致系统瘫痪，企业应当承担什么法律责任？门禁系统依赖企业云端授权，暴露出技术依赖过度问题，对此企业应当承担什么责任？
答：（1）维保企业因其提供的服务存在瑕疵或单方面终止授权导致合同相对人损失的，应承担违约责任。如果该瑕疵导致第三人损失的，则还有可能承担侵权责任。
（2）如果本次门禁瘫痪，并非维保企业故意为之的话，则该企业在技术设计、应急管理和保护用户人身安全等方面均存在相应的不足。
4、居民是此次公共事件的最大受害者，可以通过哪些渠道来维护自己的合法权益？
答：居民本不是此次门禁施工及维保的合同主体，但却与之息息相关，更因为前期程序的瑕疵导致现在成了最大的受害者，所以居民可以推举业委会作为代表，通过所属街道镇搭建协调平台，与施工维保单位进行友好磋商。一方面，弥补前期程序上的不足。另一方面，关于维保费用的支出可以通过“三个一点”进行分摊，即业主维修资金出一点、政府补贴一点、维保单位让一点。
5、对于公共设施管理中“重建设、轻维护”的现象，您认为可从哪些方面加以完善？
答：但凡涉及小区业主共有建筑物或设施设备的更新、改造工程的，哪怕是政府全额出资，都应严格按照相关法律法规实施：首先，由业委会组织共有业主征询表决。其次，业委会根据表决结果代表共有业主与出资方、施工方共同签署协议。最后，在三方协议中约定后续的维保责任人以及维保费用的列支。
